物业服务心得笔记(精品十三篇)_物业服务心得笔记

第一章 总则

1、本合同当事人。

委托方（以下简称甲方）名称：________业主大会。

受委托方（以下简称乙方）名称：______________。

物业管理资质等级证书编号：__________________。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘（或续聘）乙方为（物业名称）提供物业管理服务，订立本合同。

2、物业管理区域基本情况物业名称：物业用途：座落：四至：占地面积：总建筑面积：委托管理的物业范围及构成细目。

第二章 物业服务内容

1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。

2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。

3、共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明。

4、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚。

5、公共区域的绿化养护与管理。

6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。

7、维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。

8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

9、消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

10、电梯、水泵的运行和日常维护管理。

11、房屋装饰装修管理服务。

12、其他委托事项：

（1)________________________________。

（2）_______________________________。

（3）_______________________________。

第三章 物业服务质量

1、乙方提供的物业服务质量按以下第项执行：

（1）执行________市国土资源和房屋管理局发布的《________市住宅物业管理服务标准》规定的标准一，即普通商品住宅物业管理服务标准。

（2）执行_________市国土资源和房屋管理局发布的《_______市住宅物业管理服务标准》规定的标准二，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准。

（3）执行双方约定的物业服务质量要求，具体为：_____________________________。

第四章 物业服务费用

1、（适用于政府指导价）物业服务费用执行政府指导价。

（1）物业服务费由乙方按元/平方米。月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取。（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。）其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：____________。按房屋建筑面积比例分摊。

（2）如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。

（3）共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。乙方收费时，应将保险单和保险费发票公示。

2、（适用于市场调节价）物业服务费用实行市场调节价。

（1）物业服务费由乙方按元/平方米。月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取。（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积。）其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：______________。按房屋建筑面积比例分摊。

(2)物业服务支出包括以下部分：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

③物业管理区域清洁卫生费用。

④物业管理区域绿化维护费用。

⑤物业管理区域秩序维护费用。

⑥办公费用。

⑦物业管理企业固定资产折旧。

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

⑨其它费用：_____________________________。

（3）（适用于包干制）物业服务费如需调整，由双方协商确定。

（4）（适用于酬金制）从预收的物业服务费中提取%作为乙方的酬金。

（5）（适用于酬金制）物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费总额中。如物业服务费不足使用，乙方应提前告知甲方，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案，甲方应在合理的期限内对乙方提交的方案进行审查和作出决定。

（6）（适用于酬金制）双方约定聘请/不聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。聘请专业机构的费用由全体业主承担，专业机构由双方协商选定/（甲方选定、乙方选定）。

3、共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。

4、停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

（1）露天车位。

（2）车库车位（租用）：_____________。其中，物业管理服务费为：车库车位（已出售）。

5、乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。

第五章 双方权利义务

1、审定乙方制定的物业管理服务工作计划。

2、检查监督乙方管理工作的实施情况。

3、按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理。

4、（适用于酬金制）审查乙方提出的财务预算和决算。

5、甲方应在合同生效之日起日内向乙方移交或组织移交以下资料：

（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（4）各专业部门验收资料。

（5）房屋和配套设施的产权归属资料。

（6）物业管理所必须的其它资料。

◍ 物业服务心得笔记 ◍

物业管理服务是管理与服务相结合的一个根本体，是在“全体”业主及小区整体利益根本下实施的管理服务活动。但全体又是由多个“个体”组成。这也是当代物业管理存在的矛盾，因此物业管理工作必须维护全体业主和小区整体的根本利益，并严格遵守和执行国家的有关法律法规。

“魔鬼藏在细节里”物业管理服务要时刻以人为本，替业主着想，要以“管家婆”的心理去处理各项工作。加强沟通和服务意识。对来访人员的一个微笑、一个站立、一句您好、一个请坐、一杯开水都能体现出服务意识。对业主的要求在不影响全体业主及小区和物业的利益下尽可能的去满足。

从事物业管理工作的8年中经历了物业管理中存在的各项问题，也深知其中的责任和义务，去年的上海大楼失火案，同行物业经理及物业消防员和物业管理人员分别被判处5到8年有期徒刑。值得我们深思！物业安全消防工作重中之重。我们定期检查更换消防设施、每日10次的治安安全巡逻、每日3次的供电供水设备巡查、每天定人对装修房屋进行检查，每天专人打扫公区卫生、保安24小时门禁和监控系统等等。都是为了入住小区的业主安居乐业！

我们即是业主的管家又是业主的朋友，天鹅湖做为蓝田首家物业成熟小区，具有开创性的房地产管理模式，同样经历了物业初期的种种困难，业主对物业的认识的不同及对物业服务范围和责任认识的不同我们有义务和责任克服所有困难，坚定的维护全体业主和小区整体管理的利益。耐心沟通、解释、争取朋友的和一家人的理解。

同时我们的工作还存在很多问题需要检讨和改正，比如服务意识的加强、和业主的沟通能力、要乐于帮助别人、积极处理业主存在的各项问题。在就是做好物业服务范围自己的本职工作，只有做好本职工作的前提下才能更好地为业主服务，为小区整体运行服务。

小区的日常运营费用每月都是赔钱，公司在不断的支持着我们的工作，因此我们要打起精神、全身心投入到工作中去，就像我们的口号一样：我们的工作从微笑开始没有最好只有更好！

◍ 物业服务心得笔记 ◍

甲方：

法定代表人：

联系地址：________________________ 联系电话：________________________

乙方：________________________法定代表人：________________________

资质等级：________________________证书编号：________________________

联系地址：________________________联系电话：________________________

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 ____________________(物业名称)的物业管理服务事宜，订立本合同。

第一条本合同所涉及的物业基本情况

物业类型：__________

座落位置：_________区/县________乡/镇__________路_______弄_______号

四至范围：东至 _________________________，西至 _________________________，

南至 _________________________，北至 _________________________，

以上范围不包括

总建筑面积：______________________________平方米;

其中：住宅面积_________________________平方米;

商业面积_________________________平方米，

其它物业类型面积__________平方米。

物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条本合同为期__________年，自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。若合同期限未满，业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。

本合同期限届满后，全体业主没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，乙方按照本合同继续提供服务的，本合同中甲方、业主、乙方各自的权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。

第三条 乙方根据下述约定按照建筑面积向业主收取物业服务费。

(一)住 宅：

高层________元/月·平方米;_______________ 多层________元/月·平方米;

独栋别墅________元/月·平方米;

(二)办公楼：______ 元/月·平方米

(三)商业用房：________元/月·平方米

(四)其它物业类型__________元/月·平方米

(五)__________________________________________________;

(六)_______________________________________________________。

本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用按规定在维修资金中列支，并按规定分摊。

第四条本合同履行过程中，物业服务费标准按照下列第_______________种方式按签约年度调整：

1、自_____年_____月起，每_____年按照_____(递增或减少)的调整，其中：

l住宅调整标准如下：

高层__________(%或元/平方米月 );多层__________(%或元/平方米月 );独栋别墅_______________(%或元/平方米月 );

l办公楼：____________________(%或元/平方米月 )

l商业用房：____________________(%或元/平方米月 )

l其它物业类型____________________(%或元/平方米月 )

2、其它调整方式：

第五条 业主的物业服务费用应按__________(年/季/月)交纳。

业主应在 ______________________________(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。

自本合同生效之日的当月至出售物业交付之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担;出售物业交付之日的次月至本合同终止之日的物业服务费用，由物业买受人按照本合同的约定承担;房屋销售合同未约定的，由甲方承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同约定的标准向乙方交纳物业服务费。

业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之__________计违约金。

业主拒缴物业服务费的，双方约定按照以下第_____、_____、__________种方法处理：

1、__________________________________________________;

2、__________________________________________________;

3、__________________________________________________

第六条本项目物业服务费用的结算方式采用下列第__________种方式：

(一)包干制：乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

(二)酬金制：乙方在本合同第三条约定预收的物业服务资金中按下述第____种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担：

1、每_____(月/年)在预收的物业服务资金中按__ ______%的比例提取酬金;

2、每_____(月/年)在预收的物业服务资金中提取________元的酬金。

第七条 本项目采用酬金制结算方式的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_____ 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。甲乙双方可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，审计费用在物业服务资金中列支。

第八条 采用酬金制结算方式的，物业服务资金年终结余或不足的处理方式：

(一)年度结算结余部分，按以下第____种方式处理：

1、转入下年度继续使用;

2、_____________________________________________;

3、_____________________________________________。

(二)年度结算不足部分，按以下第____种方式处理：

1、由业主一次性补缴相关费用;

2、由业主公共收益补足;

3、_____________________________________________。

第九条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第十条 甲方按规定向乙方提供位于_____路 _____号 室 _____平方米建筑面积作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

第十一条 乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：

(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三

(二)物业公共区域绿化养护服务，详见附件四;

(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五;

(四)物业公共区域的秩序维护服务，详见附件六;

(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七;

(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八;

第十二条甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。

甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认，具体内容详见附件九。

第十三条 停车场收费分别采取以下方式：

(一)停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方交纳停车位租赁费，乙方可提取停车位物业服务费，停车位物业服务费可在乙方收取的停车位租赁费中提取，具体标准如下：

1、停车位租赁费

露天机动车车位_____ 元/个·月、车库机动车车位__________元/个·月、

露天非机动车车位_____ 元/个·月、车库非机动车车位__________元/个·月

2、停车位物业服务费：

露天机动车车位_____ 元/个·月、车库机动车车位_____ 元/个·月、

露天非机动车车位_____ 元/个·月、车库非机动车车位__________元/个·月

停车位租赁费扣除停车位物业服务费后的收益归全体业主共有，并按本合同第十八条第四款约定公布。

(二)停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应向甲方交纳停车位租赁费：乙方应向甲方收取停车位物业服务费，具体标准如下：

1、停车位租赁费：

露天机动车位_____ 元/个·月、车库机动车位__________元/个·月

2、停车位物业服务费：

露天机动车位_____ 元/个·月、车库机动车位_____ 元/个·月

甲方委托乙方代为收取停车位租赁费的，应按照_____ 元/个·月的标准向乙方支付租赁管理服务费。

(三)停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位__________ 元/个·月、车库车位_______________元/个·月的标准向乙方交纳停车位物业服务费。

停车位租赁费、停车位物业服务费、租赁管理服务费的支付时间同本合同第五条的约定。

业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。

第十四条 本物业管理区域内全体业主共有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：

(一)健身房： _________________________________________________________________;

(二)棋牌室： _________________________________________________________________;

(三)网球场： _________________________________________________________________;

(四)游泳池： _________________________________________________________________;

(五)其他：____________________________________________________________。

上述经营管理收入按下列第__________种方式约定分配：

1、 _____________________________________________________________________________________;

2、 _____________________________________________________________________________________;

3、 _____________________________________________________________________________________。

本物业管理区域内属甲方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由甲方与乙方或者业主、物业使用人另行约定。

第十五条利用小区共有部分获取的收入扣除管理成本后的收益，包括但不限于广告收益、房屋租赁收益，归全体业主所有，在小区业主委员会成立后移交，由小区业主大会进行支配。

第十六条 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：

(一)业主应当按照规定交纳专项维修资金;

(二)专项维修资金的账务由____________________(乙方或代理记账机构)代管;

(三)业主在转让其物业时，其账户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造;

(四)按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十七条 甲方相关的权利义务：

(一)应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项;甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任;

(二)在物业销售前，向业主明示物业服务收费标准和停车位租赁费等相关收费标准，督促业主按时交纳物业服务费用等相关费用;对业主或物业使用人违反《临时管理规约》的行为予以劝阻、制止;

(三)授权乙方对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止;

(四)完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等;

(五)审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施;

(六) ______________________________________________________________________。

第十八条 乙方相关的权利义务：

(一)设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同;

(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益;

(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题;

(四)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每_____个月公布一次专项维修资金和共有部分收益的收支账目;

(五)结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告;

(六)____________________________________________________________。

第十九条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

(一)因不可抗力导致物业管理服务中断的;

(二)乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

(三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和

物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

(四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

(五)_____________________________________________________________________________________;

(六) _____________________________________________________________________________________。

第二十条 甲方违反本合同约定义务，致使乙方的管理服务无法达到本合同第十一条及附件十物业服务方案约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十一条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第十一条及附件十物业服务方案约定的服务内容和标准的，乙方承担下列第_____种方式的违约责任：

(一)以违约事项涉及并收取的服务费为基数相应减少物业服务费;

(二) _____________________________________________________________________________________。

第二十二条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付;已经支付的，业主有权要求乙方_____倍返还。

第二十三条合同到期后，若业主大会决定不再续聘或法定原因终止的，乙方应当收到不再续聘通知之日起三个月内完成移交，并退出小区管理，否则应当按照每日人民币_____元支付违约金。

第二十四条本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守约方人民币_____元作为违约金。

第二十五条甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十六条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同;造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十七条 经全体业主专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意解除合同的，甲方应当解除合同，并按合同第二十三条的约定进行移交。

甲方解除合同的，乙方应当在甲方或业主通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业服务企业完成交接手续。

第二十八条 双方协商一致，可解除本合同，并在_____日内办理交接手续。

第二十九条 本合同其他相关违约责任的约定：

(一) _________________________________________________________________;

(二)______________________________________________________________________;

(三)______________________________________________________________________;

(四)______________________________________________________________________;

(五)______________________________________________________________________。

第三十条 本合同中下列词语的定义是：

(一)业主，是指物业的所有权人。

(二)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。

(四)物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

(五)共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、_____、_____ 、_____ 等部位。

(六)共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具_____ 、_____、_____ 等设备;2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)_____ 、_____、_____ 等设施。

(七)公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

(八)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第三十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十二条 本合同正本连同附件共_____ 页，一式_____ 份，甲乙双方各执

份，一份向房屋行政管理部门办理备案。

第三十三条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十四条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决;协商不成的，采取以下第_____ 种方式解决。

(一)向________________________________________ 仲裁委员会申请仲裁;

(二)向人民法院提起诉讼。

第三十五条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或_______________ 代管。

第三十六条 本合同经甲乙双方签字/盖章后生效。

甲方签章：______________________乙方签章：______________________

法定代表人：______________________法定代表人：______________________

_____年_____ 月_____ 日_____年_____月_____日

◍ 物业服务心得笔记 ◍

一、项目特点分析

假设该商业项目地处繁华的四川北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。

二、项目所属区域分析该商业项目广场位于四川北路是上海市虹口区的核心区，是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化"平民商业大街"、"上海四川路，中华名品街"。

四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称"四街一场"。

三、客户群体分析

四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

四、商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集对商铺进行“统一管理分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承置业人的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；

承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1、 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

2、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承置业人的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

3、 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

五、物业管理重点、难点

重点分析：

项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。

从本人的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；

要求制定《管理规约》。商业广场客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡使用人自治自律的基础上，必须对商场置业人（使用人）的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《管理规约》，来明确商场置业人（使用人）的职责、权利和义务，规范商场置业人（使用人）的行为，促进商场物业管理工作的顺利开展。

设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人（使用人）的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握置业人（使用人）的流动情况，以便加强管理。

协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。

针对不同置业人（使用人）的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰富多彩的文化活动，一方面加强了置业人（使用人）之间的交流和沟通，丰富了置业人（使用人）的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与置业人（使用人）沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的顺利开展。

难点分析：

从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工（二次）长期并存，且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。

商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。

随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。

◍ 物业服务心得笔记 ◍

致：******银行***分行营业网点保安服务项目采购小组：

我司很荣幸有机会能受邀参与贵单位在****市的保安服务工作，如能成功赢得贵公司的项目，定将以我们强大的专业安保服务优势，并努力协助贵单位的各项管理工作，竭诚作出应尽的贡献。为贵公司及我司树立一个良好的品牌企业形象。

安全是企业管理的命脉，其地位、作用非常重要。根据贵单位的服务性质和客户群体的特性，承担安保服务工作，必须有一支“政治合格、素质过硬、信守承诺”的保安队伍为之保驾护航。安徽省**保安服务有限公司***分公司有能力、有信心、有决心担任此项服务并优质高效的完成；根据贵方为营业网点保安服务项目提供的邀标文件，我方的保安服务方案投标分项报价表如下：

安徽**保安公司简介

安徽省**保安服务有限公司***分公司，是依托安徽省**保安服务有限公司+北京**护卫安全顾问有限公司成立的一家民营服务的保安企业，是经安徽省公安厅批准特许经营保安业务，工商行政管理局登记注册的保安服务企业，在全国有12家分公司，是一家大型的保安连锁服务企业。

安徽省**保安服务有限公司***分公司，主要承接包括保安门卫服务、保安守护服务和保安巡逻、保安随身护卫等服务。我公司根据政府机关、企业单位、高档住宅区、金融单位、商场、物业小区、工厂、高档宾馆饭店、各种临时活动的不同特点，制定相应的保安门卫服

务、守护服务及巡逻服务方案，派出专业保安人员提供门卫、巡逻、防盗、防护等保安服务。 公司成立以来，始终以“确保安全，优质服务”为宗旨，充分利用在保安行业及军事管理中积累的经验，凭借优质的服务和高素质的队伍、军事化的管理和有效的安全管理方案协助客户单位积极做好安全、消防工作，树立企业形像，确保服务企业的资产安全，并深得客户单位的信赖。通过严格管理和训练，不断提高保安队伍的个人素质和业务水平。公司保安队伍迅速发展，并不断扩大规模，业务量逐日递增，目前保安员工达8000人之多。公司将以忠诚的态度、优质的服务以及合理的价格，竭诚为您提供安全舒心的办公、生活环境。

公司现有主要来自专业学校、部队复转军人等各类专业服务人员，在由退休警官、退伍军官组成的高素质管理团队带领下，为客户提供人防、技防、停车场管理等多种服务。并积极参加各种辅警维稳任务。先后荣获“全国优秀保安服务单位”、“保安服务先进单位”等荣誉。

公司主要经营范围：

1、保安人防服务

派驻保安人员；提供门卫、巡逻、守护等专业保安服务；

2、保安咨询服务

为客户提供安全风险评估、安全预警方案、安防技术开发等安全咨询服务。

3、保安技防服务

为客户单位提供保安技防工程规划及安装等服务。

3、保安管理服务

根据客户授权范围代表客户对内管理、对外协调的工作。

4、特种保安服务

为大型社会活动、文艺演出、体育比赛、展览展销现场及明星要人提供特保服务。

5、停车场管理服务

为客户停车场负责经营管理服务。

服务方案项目基本情况

****银行*****分行现有 个网点，所需保安人员 名。（根据各营业网点情况及所处周边各种环境具体人员安排如附页一表，实际人数根据现场及贵单位的要求可再进行实际调整。）

一、保安管理服务模式

（一）管理理念和目标

1、组建一支专业化制度健全的保安队伍

保安管理的有效与否将直接影响银行网点的安全，甚至影响银行的社会形象。因此我司介入后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。高素质的保安队伍需要有严明的管理制度，完善的用人、培训制度和完善的自我激励机制同自我约束机制，员工只有通过严谨的管理，以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和提高，才能形成整个队伍的高素质。并建立健全切实可行且符合****银行***分行营业网点保安服务项目的保安管理制度。

2、加强安全防范，做好治安联防工作

视“安全”为“命脉”，结合银行的实际情况，采用“人防”、“物防”与“技防”相结合，加强与银行的联络沟通，在“群防群治”环境下做好银行网点的各项安全防范工作。

3、注重消防管理

坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，确保银行网点内的消防安全。

4、维护公共秩序，规范交通车辆管理

以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护银行网点的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公及服务环境。

（二）管理模式

1、组建一支专业化的保安队伍

以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成银行网点的各项安全保卫任务。所有保安人员招聘都必须通过严格的考核、筛选，择优录用（骨干队伍从公司在公司中择优选拔）。注重保安员的思想教育和业务素质的培训，并将保安工作纳入银行管理的“一体化”管理之中，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展治安、消防等法律法规以及保安技能、服务意识和各种突发事件处理的培训，着重以实践操作为主，力求达到一专多能，培养并形成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。

2、建立健全保安管理制度

保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和工作程序，为此，我司介入服务后，将根据ISO9001质量管理体系的有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含《安全管理规程》、《安全检查工作规程》、《银行网点管理规程》、《保安队值班管理规定》、《队长、领班岗位工作规程》、《消防防火作业管理规程》、《巡逻岗工作规程》、《应急分队工作规程》、《保安交接班制度》、《保安执勤管理规定》、《火警应急处理流程》、《治安事故应急处理流程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。

◍ 物业服务心得笔记 ◍

组织名称：_________

业主委员会代表人：_________

地址：_________

联系电话：_________

乙方(物业管理企业)：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

物业管理资质等级证书编号：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主公约》的约定，甲方通过招标、议标等方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就_________(物业名称)的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。

第一条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。

管理界限：东至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。

占地面积：_________平方米。

建筑面积：_________平方米。

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

委托管理的物业构成细目见附表。

第二条　服务受益人

乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第三条　委托管理期限

委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日时起至_________年_________月_________日时止。

第四条　委托管理事项

1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

6、公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

7、交通与车辆停放秩序的管理。

8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

10、组织开展社区文化娱乐活动。

11、负责向业主和物业使用人收取下列费用：

(1)物业管理服务费;

(2)_________。

12、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

13、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

14、其它委托事项_________。

第五条　物业服务质量

1、基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

(7)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(8)按合同约定规范使用住房专项维修资金。

(9)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

2、房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

3、共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。

(3)操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯早6点至晚12点正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

(7)路灯、楼道灯完好率不低于80%。

(8)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

4、协助维护公共秩序

(1)小区24小时值勤。

(2)对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

(3)车辆停放有序。

(4)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

5、保洁服务

(1)小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

(2)小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。

(3)区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

(4)二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

6、绿化养护管理

(1)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

(2)定期清除绿地杂草、杂物。

(3)预防花草、树木病虫害。

第六条　物业服务费用

本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：

第七条　物业服务费用

本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：

(一)包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算)：

1、住宅：_________元/月·平方米

2、写字楼：_________元/月·平方米

3、商业物业：_________元/月·平方米

4、其他物业：_________元/月·平方米

业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

(二)酬金制(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金)本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下(按建筑面积计算)：

1、住宅：_________元/月·平方米

2、写字楼：_________元/月·平方米

3、商业物业：_________元/月·平方米

4、其他物业：_________元/月·平方米

乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：

1、乙方每月/每年按_________元的标准从物业服务资金中提取;

2、乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)_________。

预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。

第八条　费用的支付

1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。

2、已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳;业主的空置房(经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的)，其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。

3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在(每年/每季/每月)前_________日内履行交纳义务。

4、物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

5、对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。

第九条　维修基金

业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：

1、业主应当按照规定交纳专项维修资金;

2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管;

3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造;

4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十条　停车收费

停车收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理;

2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准提取停车管理服务费;

3、车位权属系业主的，应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准或按占地面积(包括公摊面积)_________元/平方米的标准，向乙方交纳停车管理服务费;

4、乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。

第十一条　本物业管理区域内的会所属_________(全体业主/甲方)所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、_________;

2、_________。

第十二条　甲方的权利和义务

1、根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

3、按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;

4、给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

7、对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

9、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

第十三条　乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;

2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

3、根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;

4、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;

5、对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

6、乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;

7、建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

8、负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;

9、有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;

10、在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;

11、开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

12、有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第十四条　物业管理目标和经济指标

1、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。

2、确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。

第十五条　风险抵押

1、乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。

2、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4、如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第十六条　奖罚措施

1、在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。

2、如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

3、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

4、如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

5、由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

第十七条　乙方的声明及保证

1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有相应的资质，有权签署并有能力履行本合同。

2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。

3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十八条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第十九条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十条　合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十一条　合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十二条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第二十三条　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十四条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十五条　补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十六条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________　委托代理人(签字)：_________

开户银行：_________开户银行：_________

账号：_________账号：_________

签订地点：_________签订地点：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：　物业构成明细

┌──────┬────┬───────┬──────────┐

│类　型　│幢　数　│套(单元)数　│建筑面积(平方米)　│

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　高层住宅　││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　别　墅││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　商业用房　││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　工业用房　││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　办公楼││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　车　库││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　会　所││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　学　校││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　幼儿园││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　其他用房　││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　合　计││　││

├──────┼────┼───────┼──────────┤

│　备　注││　││

└──────┴────┴───────┴──────────┘

附件二：　物业共用部位明细

1、房屋承重结构_________;

2、房屋主体结构_________;

3、公共门厅_________;

4、公共走廊_________;

5、公共楼梯间_________;

6、内天井_________;

7、户外墙面_________;

8、屋面_________;

9、传达室_________;

10、_________;

11、_________。

附件三：　物业共用设施设备明细

1、绿地_________平方米;

2、道路_________平方米;

3、化粪池_________个;

4、污水井_________个;

5、雨水井_________个;

6、垃圾中转站_________个;

7、水泵_________个;

8、水箱_________个;

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9、电梯_________部;

10、信报箱_________个;

11、消防设施_________;

12、公共照明设施_________;

13、监控设施_________;

14、避雷设施_________;

15、共用天线_________;

16、机动车库_________个_________平方米;

17、露天停车场_________个_________平方米;

18、非机动车库_________个_________平方米;

19、共用设施设备用房_________平方米;

20、物业管理用房_________平方米;

21、_________;

22、_________。

◍ 物业服务心得笔记 ◍

我于公平对待，工作上认真细心，态度一丝不苟，尽量做到让公司、服务单位和业主满意及认可。

为了总结经验，取长补短，更进一步做好物业工作，在这x年多我对物业工作做如下总结：

一、应做到有“责任心、爱心、耐心、虚心”的“四有心人”

认清自己岗位职责。就我们的工作而言，一切从单位、业主利益出发，一切为单位、业主服务就是我们的责任。我想我们每一个人都不想自己成为一个“不负责任，没有责任感的人”。认清自己的岗位职责就会知道自己该做什么不该做什么了。这样就会认真去做好本职工作，对自己工作责任内的任何事情主动认真去做，不要等着领导去安排。

有热情的工作态度外，我认为还要有爱心，爱心也是我们做好工作的一大“法宝”，一定要把自己那份“爱心”融入到环境中，融入到工作中去。

办好事。即要用耐心、真心、精心解决问题，细心做好工作。这样才能把工作做好、做细、做扎实，切实解决工作中遇到的实际问题。

认真求教的宗旨，扎实的工作。虚心向物业前辈学习求教，总结教训积累经验，以诚恳的态度对待工作。

二、应以饱满乐观的心态去对待工作

社会对于物业这一行业认知欠缺，很多人看不起物业工作人员，但是我们自己一定要以很好的心态去面对。在工作中一定不要太多抱怨、太多牢骚，在思想上要积极进取，乐观向上，千万不能停滞不前。

三、工作中以身作则，端正自己的工作态度

工作期间严格遵守各项规章制度，严格要求自己，脚踏实地确保为客户提供优质的服务，在本职岗位上做实事、做好事。

四、提高专业水平，提高道德修养

要想真正提高自己的专业水平，为企业、个人多创造一些财富就必须严格要求自己，不能有丝毫的马虎和松懈，在自己所从事的工作中刻苦钻研，成为工作能手；加强道德修养，对自己的不足有清醒的认识，并从点滴行为做起，在衣着打扮、言谈举止、尊老爱幼、公正诚实、社会公德等方面成为别的同事的表率。

在今后的工作中我还会不断地努力，不断地总结各方面的经验，做出我自己的贡献！

◍ 物业服务心得笔记 ◍

甲方：

乙方：

为加强对xx小区空置房物业管理，根据《中华人民共和国合同法》和《xx市住宅物业服务收费管理实施办法》的相关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就空置房物业费的相关事宜特订立协议如下：

一、根据20xx年xx市物价局和烟台市住房和城乡建设局一起联合下发的《xx市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业费按照30%予以减收。

二、乙方要求甲方为其减免空置房屋期间的物业服务费的，必须保证满足以下俩个条件：（满足以下俩个条件的，可到甲方处申请办理空置房物业费减免的相关手续）

1、房屋已经到甲方处正式办理交付使用的相关手续。

2、必须保证房屋交付使用后空置一年以上的。

三、甲方权利和义务

1、甲方负责对乙方提出的空置物业减免申请的受理和审核；

2、甲方负责对乙方申请房屋是否处于真实空置状态进行监督、确认；

3、甲方负责对乙方申请空置物业减免政策的房屋进行水、电、气计量表的抄表和表数确认工作；

4、甲方负责对乙方申请空置物业减免政策的房屋进行水、电、暖的关闭阀门工作；

5、甲方在确认乙方符合减免政策标准后，按照协议约定退还乙方应享受的优惠款额；

6、甲方有权拒绝未按规定与甲方签订本协议的乙方提出减免空置房物业服务费的要求。

7、甲方有权拒绝与甲方签订本协议但一直未配合甲方办理相关手续，关闭水、电、气、暖阀门和核对表数工作的乙方提出减免空置房物业服务费的要求。

四、乙方的权利和义务

1、乙方应以书面形式向甲方提出空置房物业费减免申请；

2、乙方书面申请经甲方同意后，应与甲方签订本协议并依约遵守本协议各项 规定，同时乙方须配合甲方完成空置房屋水、电、气计量表抄表和表数核对；

3、乙方在本协议期限内出现拖欠物业服务费尚未缴纳情况的，则减免优惠自动终止，甲方将按全额收取乙方物业服务费；

4、乙方享受符合空置房的减免条件的，甲方将按要求给予乙方物业服务费七折的优惠；

5、乙方在本协议期限内出现拖欠缴纳房屋公共部位、公共设施维修费用情况的，则减免优惠自动终止，甲方将按全额收取乙方物业服务费；

6、乙方未按甲方要求签订本协议的或乙方与甲方签订本协议但一直未配合甲方办理相关手续，关闭水、电、气、暖阀门和核对表数工作的，不视为乙方符合减免空置房优惠的条件，乙方无权提出减免空置房优惠的要求。

五、房屋空置物业费减免标准

根据双方约定及相关规定，乙方房屋空置须连续一年（含一年即365天）以上享有减免物业服务费的权利，房屋空置未连续满一年（含一年）甲方不予以减免物业服务费。空置房屋以水、电、气、暖在空置期间均未使用作为衡量标准，如有使用视为该房屋未空置，乙方不享受物业费减免政策。

申请期限： 年 月至 年 月

六、办理程序

1、乙方向甲方提交书面空置房物业费减免申请；

2、甲方应在3个工作日内完成申请受理，由甲乙双方共同完成水、电、气、暖计量表核对及签字确认后起算房屋空置期；

3、首次交房，乙方应按照《前期物业服务合同》约定的物业费元；/月·平方米和电梯运行费元/月·平方米标准向甲方预交全额的费用，一年后按照本协议标准，证实乙方房屋自交付之日起空置一年或一年以上，甲方减免乙方30%物业费，减免的物业费延续至次年应缴纳的物业费。

4、如乙方入住空置房屋时需书面通知甲方，由甲乙双方共同完成水、电、气、暖计量表核对及签字确认乙方房屋空置的截止期。如乙方不符合房屋空置物业费减免标准的，乙方将向甲方补缴签订协议时减免额费用。

七、其它约定

1、本协议按照法规规定自20xx年7月1日正式执行，具体结束时间以政府有关文件通知为准；

2、不符合本协议和政府文件通知要求的，不享受减免政策。

3、甲、乙双方因减免产生的任何争议或纠纷，由双方共同协商解决。协商解决不了的，可以向物业行政主管部门请求协调或向高新区人民法院提起诉讼。

甲方： 乙方：

负责人： 房屋使用人：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

◍ 物业服务心得笔记 ◍

甲方：重庆z物业管理有限公司

注册地址：

乙方：

身份证号码：

住址：

联系电话：

为维护本小区内的交通秩序，规范车库车辆的停放，确保业主车辆的安全。根据《重庆市物业管理条例》等相关法律法规的规定，以及本小区的实际情况，确保双方的权利义务，制定本合同。

第一条：双方的权利和义务：

一、甲方的权利和义务：

1、负责建立、健全本车库车位业主资料及停放车辆的档案资料;

2、制定本车库管理的相关规定;

3、制止违反本车库管理及危害车库设施、设备的行为;

4、根据本合同收取车位物业管理服务费;

5、规范车库停车，制止乱停乱放，确保消防通道畅通;

6、配合车位产权人之间，与第三方之间的相关关系的协调;

7、经授权积极配合对车库设施、设备的专项维修;

二、乙方的权利和义务：

1、提供停放车辆信息：车位产权人自有车辆，及租赁车位使用人如实申报车辆信息，填写车辆信息卡。如有变动，及时向管理处变更。

2、监督甲方的车辆管理服务工作，就车辆管理的有关问题向甲方提出合理的意见和建议;

3、车库内所有设施设备归全体车位所有人所有，爱护设施设备。严格遵守物业公司制定的车库管理的相关规定，如因违反规定造成损失，由乙方承担相关责任;

4、依据本合同按时缴纳车位物业服务费;

5、配合物业公司对车库的管理工作;

第二条：车库物业管理服务

1、车库卫生整洁，引导车辆停放有序;

2、公用设施、设备配套运行使用正常，确保无事故隐患，日常使用中严格遵守操作规程和保养规范;

3、停车场相关管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有序;

4、消防设施配置的日常管理，运行正常，可随时启用，消防通道确保畅通，制定有效的消防应急方案;

5、车库实行24小时监控和不定时巡查值班制度;

6、实行一卡一车，无停车卡车辆禁止进入;

7、承担车库设施设备单次单项200元以内的日常维修费用;

第三条：车辆停放中的禁止行为

1、禁止占用他人车位，按规范停车，不得对他人车位使用造成阻碍，不得在禁止停车区域停放车辆;

2、限止超高超宽车辆进入车库;

3、车库内不得练车、修车、冲洗车辆。如有滴、漏现象必须及时清理;

4、禁止装有剧毒、易燃、易爆等危险品的车辆在车库内停放;

5、禁止将车位改作他用;

6、严禁在车库动火;

7、禁止在车内存放现金、贵重物品;

第四条：车位物业管理服务费

停车管理物业服务费：60元/月;按季收取，每季度第一个月10前到物业管理处缴纳;

第五条：违约责任的处理

1、甲方违反本合同，未达到管理服务质量目标的，乙方有权督促甲方限期整改;由于乙方原因造成甲方未能达到服务目标的，甲方有权要求乙方限期整改，但不得拒缴物业管理费。

2、甲方违反本合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有违规收费，退还利息并支付违约金

3、乙方违反本合同，不按约定缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交欠款，按日千分之三承担滞纳金。

4、乙方停放车辆后必须锁好车辆，带离车内财物，并检查车辆状态，由于滴、漏、电路等车辆本身原因原因造成的车辆毁损，以及第三人损失，乙方自行承担。

第六条：为维护业主、公众的切身利益，在不可预见的情况下，甲方有权协助有关部门采取紧急措施，如发现燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成的乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定执行。

第七条：本合同同本物业在小区的物业管理期间。

第八条：因不可抗力致使本合同无法履行时，双方均不承担违约责任。

第九条：本合同一式两份，双主各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。

甲方(盖章)：重庆z物业管理有限公司乙方：

代表人：

年月日

◍ 物业服务心得笔记 ◍

（一）物业管理合同服务质量纠纷

是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的物业管理纠纷。

（二）物业管理合同服务内容纠纷

是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的物业管理纠纷。

（三）物业管理合同服务费用纠纷

是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。

（四）终止物业管理合同纠纷

物业社区微信：是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为;或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。

二、关于物业纠纷的相关司法解释

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

三、物业合同纠纷的诉讼时效是怎么规定的

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条 【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

◍ 物业服务心得笔记 ◍

出租方（甲方）：_________

受权代表人：_________

联系电话：_________

联系地址：_________

承租方或业主（乙方）：__________

联系电话：__________

身份证号码：_________

联系地址：__________

受权代表人：_________

本物业名称：________

甲方租赁商铺基本情况：

1、座落位置：____号楼___层___号铺

2、建筑面积：____平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商用物业租赁合同》时，甲乙双方就物业服务达成如下合同：

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境秩序进行管理；

2、有权要求乙方及物业使用人配合甲方的管理服务行为；

3、依照本合同约定向乙方收取物业管理服务费及法律规定的或双方合同的其它费用；

4、对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，物业管理公司有权要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；

5、负责租赁铺内部清洁，内部安保及消防安全工作，如在乙方承租的房屋内发生火灾，治安事件或其他意外，造成甲方或第三人损害的，由乙方承担全部赔偿责任。

6、负责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；

7、将装饰装修房屋的规定将相关文件发放乙方，当乙方装修房屋时，与其签订《装修工程合同书》，并对其监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，进行劝阻制止，责令改正；

8、对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

9、在合理的情况下，可暂时停止任何设备、设施的运行以进行维修或例检；

10、协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序、采取安全防范措施。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

二、乙方的权利义务

1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；

2、遵守本物业的物业管理制度，其中包括《管理规定》、《装修管理规定》等相关守则；

3、根据本合同按时足额向甲方交纳物业管理费用及其他政府部门允许收取的或双方合同的相关费用；

4、装饰装修房屋时，遵守政府有关规定。并应与甲方签订《装修工程合同书》及遵守《装修管理规定》中有关规定；

5、商铺使用人须按照按照政府相关规定和布局要求，合法经营。

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本合同；

8、因乙方的承租人、使用人及访客违反本物业的物业管理制度和《管理规定》等造成的损失、损害均由乙方承担相应的赔偿责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、物业使用人明白并承诺：甲方在本物业管理区域内不承担因第三人行为所致的人身、财产损害赔偿责任及车辆保管责任（另有专门合同约定的除外）；

11、不得改变销售合同中注明的房屋使用功能，不得在本物业管理区域内及产权房屋自用部分内从事违反国家法律法规的活动。

12、如乙方需变更该商铺用途，需提前30天以书面形式告知甲方，如未获甲方同意，或私自变更经营范围或用途，将视同乙方违约并自动放弃合同。

13、未经甲方书面同意，不得在租赁商铺周围安装或请人安装报警装置、门铃、摄像机及其他装置。

14、未经甲方书面同意，不得在租赁商铺内开展或允许他人开展第三方业务。

15、乙方必须保证在正常营业时间内开门营业，如一年内累计达到10天以上或连续7天以上未正常营业，甲方将视同乙方违约，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任。

16、乙方产生的营运垃圾由乙方自行存放、统一管理；甲方不提供乙方产生的营运垃圾的堆放场所；具体事宜由乙方自行向相关行政主管部门申报。

第二条物业管理服务内容

一、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸等；

二、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、消防监控室等；

三、共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、加压水泵、避雷网、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车辆停放地点等；

四、公共区域的绿化养护与管理；

五、公共环境卫生，包括房屋共用部位及共用设施设备的清洁卫生，公共场所的清洁卫生和垃圾收集；

六、维护公共秩序，包括门岗服务，物业公共区域内巡查；

七、协助公安部门维护本物业区域内的公共安全和公共秩序；

八、维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理；

九、消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；

十、房屋装饰装修管理严格遵守政府部门相关规定和按照《装修工程合同书》、《装修管理规定》等相关文件执行。

第三条物业管理服务质量标准

一、综合管理（商业街规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的管理）

1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系；

2、履行物业管理合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准；

3、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

4、管理人员100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务；

5、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，并建立完善的档案管理制度；

6、设置客户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%；

7、夜间有专人值守，处理紧急报修，水、电等紧急报修30分钟内到现场；

8、每年进行一次服务满意率调查，征求用户意见不低于入住总数的80%，促进管理服务工作的改进和提高。

二、物业共用部位、共用设施、设备日常运行维护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好；

2、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录；

3、实行值守服务；

4、水、电、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范；

5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范；

6、公共照明设备完好率90%以上；

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全；

8、雨水污水井、化粪池、排水管网定期检查，经常疏通，保持通畅，无堵塞外溢；

9、在接到有关部门停水、停电、停气相关通知后，及时进行公示。

三、绿化养护（对商业街规划红线内的公共绿地和花草树木的养护）

1、花草树木生长良好，修剪整齐美观无大面积杂草；

2、绿地无改变性质和破坏、占用现象；

3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。

四、清洁卫生（对商业街规划红线以内，商户门以外的保洁服务）

1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱、垃圾中转点；

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁；

3、垃圾每日清理，垃圾桶、果皮箱无溢满现象，各类垃圾容器及时清洁无重异味；

4、小区内道路等公共场地无明显纸屑、烟头等废弃物；

5、雨雪天气及时对区域内路面积水、积雪进行清扫，商业街内无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象；

6、根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作；

7、对超过国家规定餐饮排放油烟、噪音标准和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

五、秩序维护

1、商业街派有专人巡逻，维护公共安全次序；

2、有专门秩序维护人员，实行定时巡逻制度；

3、机动车、非机动车行驶、停泊管理有序；

4、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；

5、消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案；

6、中央监控室实施24小时监控并做好相关记录；

7、看管公共财产，包括消防器材及商业街的井盖、花草、树木、果实等；

8、对于发生在商业街范围内的治安案件、刑事案件、交通事故，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

六、智能化系统运行维护

1、保障商业街智能化设施的日常运行正常，维护及时；

2、智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。

七、水泵运行维护

1、保证商铺正常生活用水；

2、对水泵定期保养，确保水压共给。

第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、物业管理服务费（最终以物价局核准的标准收取；依据市场行情调整收费标准）

1、据本物业统一开街时间，对本物业全体用户确定统一的交纳时间：从___年___月___日开始计算；

2、物业管理费标准：

按____元/m2？月计算；（___年___月___日至___年___月___日）

季或（）物业管理费为元整。

商铺水费按3、15元/吨（按不同的经营性质进行调整）；

商铺电费按1、15元/度。

3、甲方与经营人约定由乙方承担物业管理服务费的，由乙方交纳；

4、经营人转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用以及法律规定的及双方合同的其它费用；

5、交费方式：物业管理费为一季一付（可跨季度），每个季度或跨季度当月___日前交纳，如遇周末顺延；

6、乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天交纳壹元人民币违约金。

二、车辆停放管理费

车辆停泊服务费按照物价局审核通过后的收费标准公示；

三、其他服务费：

甲方对乙方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，甲方制定的对乙方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。

第五条广告牌设置

商铺广告牌设置须得到政府相关部门批准后，根据商业街风格制作安装。

第六条违约责任

1、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

2、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

3、乙方违反合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

4、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天交纳壹元人民币违约金；

5、乙方违反合同，不按本合同规定缴费的，甲方有权终止物业服务，并保留相关权利。

第七条为维护公众、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第八条在本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理。

第九条本合同内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十条本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十一条本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向武汉仲裁委员会申请仲裁。

第十二条本合同附件《商场管理规定》与合同同时使用，具备同等法律效力，自合同签字之日起生效。

第十三条本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，自签字之日起生效。在签订本合同前，甲方已将合同样本送武汉市硚口区房地局备案。

第十四条若本合同中部分条款与国家法律法规相抵触，以国家法律法规为准，但不影响其他条款所具备的效应。

第十五条本合同如有未尽事宜得由物业管理公司商酌后修正。

第十五条本合同解释权归物业管理公司。

第十六条本合同一式二份，出租方一份，承租户一份。

第十七条本合同自双方签字之日起生效

甲方签章：__________乙方签章：____________

代表人：___________代表人：______________

___年___月___日___年___月___日

◍ 物业服务心得笔记 ◍

甲方：上海××房地产开发有限公司

乙方：××××房地产咨询（上海）有限公司

甲、乙双方于××××年××月××日签订《上海××大厦前期物业管理合同》（以下简称《合同》），现双方经协商一致，就解除该《合同》的相关事宜，达成以下协议：

一、合同解除

双方同意于××××年×月×日该《合同》自动解除，各方无须再通知对方合同解除。双方互不对该《合同》的解除承担任何赔偿责任，各方如有损失各自承担。

二、费用结算

1、甲方于××××年××月××日前一次性支付乙方物业管理顾问费人民币××万元。甲方付款的同时乙方需向甲方开具等额的有效发票。

2、除本协议约定的款项外，甲方无须再向乙方支付任何费用，也无须承担任何责任。

三、交接工作

1、本协议签订生效后三日内，乙方应向甲方或甲方指定的第三方交接完毕并撤出甲方物业。

2、乙方应将甲方无偿提供的物业管理用房恢复原状并退还甲方。

四、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

五、本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方：上海××房地产开发有限公司乙方：××××房地产咨询（上海）有限公司

签约代表： 签约代表：

签署日期： 年 月 日

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