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物业调研报告

发布时间:2023-05-18

物业调研报告精选。

纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行,在平凡的学习工作中,报告与我们更加密不可分。一篇优秀的报告如何才能写好呢?您可以在以下资料中获得与您所需相关的“物业调研报告”资料,敬请您阅读并收藏本文!

物业调研报告(篇1)

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

一、基本情况

我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的发展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

二、存在的主要问题

1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。

2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。

3、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。

5、物业管理缺乏监管。我区所

有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。

6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严肃性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

1、走强强联合之路。创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深入社区,加强日常巡查,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的.服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向发展,必须遵循公开、公平,诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现,商品房矛盾相对平稳的特点,采取分类指导办法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平,提高自身的服务质量。规范管理,提高服务水平,加大业主对物业管理的正面宣传和引导,让业主树立正确的“物业服务消费观”,有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容,提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。

10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。

13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求,修改物业服务收费管理办法成为迫切需求,有关部门应积极配合,共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上吸收其他城市的经验,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清楚楚服务。

物业调研报告(篇2)

为打造xx企业品牌,运用现代管理手段,建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系,提高企业战略,宏观调控经营,共创高效企业效益和社会效益,有力推动公司整体业务发展,根据公司董事和领导要求,本人进行了为期三周深入调研,现将工作调研小结如下:

一、xx八大优势

1、企业投资环境优越,交通便利,周边配套日趋成熟,发展潜力强劲。

2、市场定位准确,产品优质优价,吸引力大,前景广阔。

3、小区配套设施标准性高。

4、准确把握市场脉搏。

5、经营理念鲜明――创造优质生活空间,实现新城市主义现代生活。

6、企业的胜利,全赖于铁的纪律支撑。

7、人力资源及组织体系比较完整。

8、公司董事及高层领导调控意识超前,战略目标明确,拓展思维清晰。

二、十大有待改善问题

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节,给物业管理服务留下了后遗症,加大经营成本,造成资源浪费。例如:xx华庭游泳池每次清洗,水量理应自然排尽,作业自如。但目前每次洗清时,池内约40多公分的水无法自然排放,必须用水泵配合才能抽走,这样,既增加了人工操作的麻烦,在安全方面也受到一定影响。再如,xx、二期车位配置与住宅数量不成正比,随着业主生活水平的提高,业主车辆逐步增多,车辆停放逐步紧张,长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节,公司在推销产品前期,尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束,这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性,相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划,操作层员工面对多头领导遥控,在具体运作上,出现了错乱局面,直接影响服务质量。

4、纵横观三个楼盘物管服务标准,尚未达到公司基本要求。例如:xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位,楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见,喷泉中央石块四分五裂,池沟污泥沉积,员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎,水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见,接靠会所铺面的物件乱摆乱放,占道经营严重,各门面招牌大小不一,乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的`工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕,在某种程度上,严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面,对枯枝黄叶修剪无计划进行,对长短不一的草皮没有重视修剪,对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种,对行人践踏的绿化植物无标识提示,养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般,对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面,没有规范设备台帐和历史记录,所有楼盘的路灯无编号。如:xx花园若干车库门锁被人敲坏,门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁,房门经常打开而无人重视,进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏,时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫,应变能力差,岗位工作马虎应付,礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄,整体形象较差,战斗力弱。如:岗位当值队员在吃饭时间出现空岗,引起相关部门不满而投诉;若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟;各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出,不理不睬;对外来人员进出小区没有监控;巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一,整体局面较为混乱,队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面,从热情待客及工作形象上看,xx华庭管理处前台工作可以,xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立(含投拆处理机制建立)、财务收费体系的建立,包括日常各种管理规章建立等基础工作,尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面,还停留于手工作业原始方式,工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看,土气低落,人员素质参差不齐,业务培训及绩效考核机制尚未铺开,整体业务素质较差,专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验,加上监督力度不足,在管理上出现了较多盲点,由于工作权责模糊不清等原因,导致了各部门各自为政的倾向,组织架构及岗位架构有待调整。

三、工作计划

根据xx现有物业管理状况及存在问题,建议以下改善:

1、建立规范管理体系,实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发,避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌,让xx的牌子有力地推动各项目发展,建议成立“xx物业管理服务有限公司”,在物管全盘运作上,以xx华庭作为人力资源培训和输出基地,统筹兼顾好各项目业务工作,具体整合办法为:

将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”,新牌子定位于xx华庭重点项目,申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名,按此类推。

2、精简机构,合理调配。

规范的企业,必须具备现代化管理手段,而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作

物业调研报告(篇3)

小区不小

——关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告

随着新型城镇化的加速推进,城区居民小区如雨后春笋涌现,居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究,全面掌握物业服务行业发展状况,推动小区物业服务管理科学、健康、快速发展,县委办5月中下旬通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式,重点对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况报告如下:

一、小区物业作用不小

物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。

一是能促进经济增长。“买房一阵子,物业服务一辈子。” 作为商品房的售后服务,物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善,不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用,还有利于刺激居民购房积极性,推动房地产业的持续发展,带动县域经济的持续增长。对开发商来说,良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象,增强投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而形成公司经营的良性循环。对住户来说,他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子,房子是其个人资产最重要的组成部分,好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态,延长使用寿命,提高其市场价值,即能确保物尽其用,值其所值。实践证明,物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好,而且容易转让,保值率高。

二是能提高生活质量。居民小区的物业管理,无论是供水、供电、供气、路灯,还是绿化、休闲设施,都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理,对改善居住环境,提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅,促使人们安居乐业,改进人们的精神面貌,促进人际关系融洽、生活品质提升。

三是能增加群众就业。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,我县物业管理从业人员1500余人,从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,有效吸纳了多余劳动力,缓解了社会就业压力,为居民收入增加起到积极的推动作用。

四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众,直接服务居民,是加强和创新社会管理,推动和谐社会建设的重要环节之一。目前,我县商品房新开发小区80个,县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个,总计开发面积超过1000万平方米,约居住居民13万人。这些居民年龄、来源、性别、就业等构成复杂,社会稳控压力大。物业管理通过及时采集、变更住户信息,不断提高人防、技防水平,可以在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪,防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到重要作用。

五是能完善城市管理。一个个物业区域是构成城区的基本单元,卫生城市、园林城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善。物业管理是建设现代城市的重要基础工作,已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城区整体面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以来,现有物业服务公司已经发展到48家,有18个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号,为创新社会管理和创建文明城市、园林城市奠定了基础。

二、小区物业问题不小

随着我县房地产业的迅速发展,小区物业管理也暴露出了许多问题,引发了不少社会矛盾,给县委、县政府工作带了很大的压力。

(一)监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部门。房管局物业管理工作职责设在县房管办,现有工作人员3人,负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多,工作力量严重不足,难以切实履行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项涉及到社会各个方面的综合性工作,涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环保、供水、供电等。由于缺少把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台,部门之间缺乏工作衔接,有的职能界定不清、有的监督服务不到位,致使遇到事情,往往推诿扯皮,小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、公共场合跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈,物业公司却没有执法权,只能口头劝告和制止,缺乏有效的管理手段,造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业公司有歧视性政策,比如,自来水二次供水用电费用由物业公司承担、电梯和路灯等用电不与居民用电同价、环卫部门收取物业公司的环卫费和装修渣土转运费等,增加了物业公司负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。按照2016年7月28日通过的《湖北省物业服务和管理条例》规定:“街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷”,但实际上乡镇都认为物业服务管理是房管局的事,是物业公司的事,责、权、费不对等,不愿意管。四是社区的作用没有真正发挥。一个小区,少则数千人,多则数万人,小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决,急需社区出面协调解决。然而,事实上,社区对小区是有心无力,放任自流,形成小区、社区“两张皮”.(二)物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中,注册资本在50万元以下的60户,占83%;从业人员10人以下的10户,占14%;全县物业企业中,一级资质企业2家,三级资质46家;未申请办理物业服务资质的24家,占33%.大多数公司规模较小,市场竞争意识和服务意识淡薄,安于现状,内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高,服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看,从业的1500名工作人员,平均年龄48岁左右;保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低:管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化;专业水平不高:管理人员具有各类岗位从业资格证的450人,占30%;工资待遇差:管理人员工资月均2000元(公司经理等高层管理人员2600元),保安月均1600元、保洁人员月均1200元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。员工文化水平低,同时没有接受过专门培训,致使物业服务工作不到位,不按规范操作,从业人员流动性大。三是服务项目单一。()物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,没有利用社区文明建设契机,拓展服务平台。而保安服务又流于形式,人防、技防不到位,作用没有真正发挥好。重门岗,轻巡逻查看;重小区内部安全,轻外围防范;重治安问题,轻设施安全;重人员数量,轻岗位管理监督;重对人的防范,轻对物的安全监护。据反应,每年小区失窃摩托车在3万辆左右。目前全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用品等服务仅有6家物业公司。四是财务收支不透明。收支没有公开或不全方位公开,导致业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念,往往追求短期效益,眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后,没有严格履约,擅自降低服务标准和要求。更有甚者,只收费不服务,引起业主不满,业主不愿意缴费。2016,我县物业纠纷不断。据不完全统计,房管部门直接处理日常投诉68起,上级转办8起。

(三)发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响,开发商重视房屋建设,而忽视对基础设施的配套建设,忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计,没有硬性标准,随意性很大。除此以外,房屋建成后,开发商对小区配套承诺也不能兑现,质量问题多。调研中物业公司反映,房屋相关信息特别是下水等隐弊工程信息没有移交,给维护带来不便;电梯配置标准普遍不高,给安全带来重大隐患;路灯等弱电线路电缆质量较差;公园、绿化等配套服务设施不兑现;房屋出现质量问题后,开发商不主动维修,却和物业公司就修缮责任互相推诿。比如:小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后,开发商维修、维护不及时,宣传沟通不到位,业主对情况不了解,就将矛盾全部转嫁给物业公司,引起业主与物业公司之间的矛盾,导致业主拒缴物业费,造成业主和物业公司形成对立面。二是业主委员会尚未真正发挥作用。目前,开发商上报县房管部门备案的业主委员只有20个,而且大多有名无实,真假难辨,真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥,开发商、物业企业与业主就缺少了沟通的桥梁,缺少了信任的基础,不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如,小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字,但因为业主委员会作用发挥不到位,全县房屋维修基金时至今日尚未启用,房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活,群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确,部分买房人长年外出务工,家里是刚从农村上来的中老年人居住,没有物业管理观念,对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化,认为缴了费,物业公司就应该什么都负责;只要遇到麻烦事情,就要求物业公司解决;只要物业公司不解决,就以此为借口缓缴费或者不缴费。有的业主把物业公司职能虚无化,认为我住的房子用不着物业公司来管理,没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差,物业服务照常享受,就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主,看到其他业主不缴费,认为自己交了反而吃亏,也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中,还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明,2016年全县统计上报的80个小区,总户数为15000户,其中机关事业单位户数为3000户,未缴纳物业费的机关事业单位户数为300户,占机关事业单位户数的10%,影响特别坏;物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业公司是开发商组建,物业费收不起来,靠开发商“输血”维持,呈现虚假繁荣,为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成,开发商撤离,不再“输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外,有的新建小区业主入住率较低,也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争氛围不浓。由于小区物业服务起步较晚,发展滞后,物管企业大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高,成为了制约物业服务业发展的瓶颈,无法形成良性竞争机制,企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感,管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。

三、需要改进地方不小

一是健全制度,加大对开发商的监管力度。要制定房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管,防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为;在项目前期规划、设计时,房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管,从工程项目立项开始,对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”,为跟进的物业管理服务打好基础。要制定严格的小区物业承接和查验制度。对参与验收的单位和个人,可以采取责任追究和责任倒查制度,谁签字,谁负责;要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样,约束验收人员切实高度负责,杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象,杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。开发商要把房屋信息向物管企业移交。要制定物业管理常态整治制度。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物业企业尽快落实维修、维护和整改;要加大小区环境整治力度,逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题;对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾,要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门,迅速明确经济责任和维修部门,限时并保质保量加以解决;对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面,进行全方位监管。

二是规范行为,提高物业服务水平。房管部门要严格把关,高度重视前期物业小区的交接,认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建县优秀小区的标准,对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施,在小区设立投诉举报电话、举报信箱,方便业主投诉,用于监督物业公司的服务行为,督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反,从严处理,或根据规定予以罚款,或发动小区业委会辞退物业企业,或限制其参与物业招投标和承接业务。要建立培训制度,提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源,创新服务理念,优化服务质量,降低管理成本,为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优,要经常开展小区物业管理工作评比,制定奖惩措施,对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要探索物业管理模式多样化,规范物业企业服务行为,抓紧培养本土龙头型小区物业企业。扶持优秀物业企业发展壮大。要对物业企业给予税收等方面的政策扶持;要抓好小区物业企业进驻招标关,提高物业企业进驻的门槛,物业企业进驻小区要向优秀物业企业倾斜;鼓励物业优秀企业开展规模化、集约化经营,全面提升黄梅县物业的水平和档次。

三是创新手段,破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费,直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育,使业主明白自己的权利和义务,树立“花钱买服务”的物业消费意识,明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益,同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式,推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施,对无正当理由拒缴物业费的业主,要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光;对公职人员要由单位负责督促,无正当理由拒缴的,扣发其工资,情节严重的,要诫勉谈话,直至进行组织处理;银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关,作为社会不良信誉予以限制;法院要简化程序,可以到小区内现场开庭,快速审结、执行清理拖欠物业费行为;物业所有权发生转移时,业主要与物业服务企业结清物业服务费,否则,有关部门在办理房屋过户手续时,要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经营透明度,建设物业费征缴信息平台,推进物业费收支公开。

四是落实责任,形成社会齐抓共管的新格局。要以《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为契机,进一步强化责任意识,把小区物业管理工作提上政府的议事日程,纳入目标考核。要充分发挥乡镇人民政府的综合管理职能,将物业管理与社区管理有效结合,形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作,推进小区自治建设。要建立起县房管局、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、供排水、社区以及物业协会、业主委员会等部门要各司其责,齐抓共管,进一步明确职责,细化、量化工作任务。要用好维修基金,加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物业企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持,打好小区物业管理的持久战。

五是大胆探索,建立和完善物业管理制度体系。要尽快出台《关于加强住宅小区综合管理实施意见》,坚持“分级负责、权责统一,重心下移、属地为主,多方联动、业主参与”的原则,建立联席会议制度,构建和谐社区新体制;探索对新建小区、老旧小区、零散小区和保障性小区的分类管理办法,强化前期物业管理,畅通维修基金提取通道,强化激励扶持,提升管理水平。要加强物业行业监管,全面清理或规范对收费管理,规定对用水、用电与民用同价,供水、供电、供气等单位及时接管包括变电、燃气调压、二次供水等在内的设施设备、相关管线和计量装置,并向终端用户收费,全面落实物业服务优惠政策,杜绝乱收费,减轻物业企业的成本和压力。大力推进《物业管理服务招投标制度》,营造公平的市场环境。建设数字化物业管理平台,建立物业管理呼叫中心,探索报修一号通,提高全行业信息化管理水平,大胆探索出一条符合黄梅县实际、扎实有效的物业管理新路子,力争把隐患消灭在萌芽,把矛盾解决在当下,为黄梅的科学发展和谐发展做出积极的贡献。

物业调研报告(篇4)

物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

上半年,镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为:

1、社区:社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

二、社区:社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题:清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区:试点一:佳美公司宿舍区。因佳美公司(原一建公司)改制时已将其宿舍区(建筑公寓)移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到佳美公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。试点二:原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。

四、老西门社区:老西门社区做为老城区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

五、渫阳社区:试点一:农资大市场。农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心(宏天物业)管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。试点二:旺佳园。旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

六、中渡社区:社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区,有业主近七十户,改制后由社区接管,但由于收费状况不好,管理有难度,每年社区还要负债投入。今年,社区在该小区率先推行物业管理,组织召开业主大会,选举成立了业主委员会,并协助完善了业主规约。六月份,小区正式开始自治管理。

二、物业管理工作开展过程中存在的难点

1、社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突,工作积极性不是很高。

2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范,无门岗和门厅,现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后,维修或建设需大量资金。

3、规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重,临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准,居民利用空坪隙地种菜,挤占了绿化空间。

4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱,不愿交费,或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代,对自己应尽的责任和义务不明。

5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业,市场化程度不高,管理不是很专业,缺乏先进的管理经验与模式,营利的目的太明显。

6、前期物业管理不规范,开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。

7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心不足,参加会议的积极性不高。

8、媒体关注程度不够。

三、对我镇开展物业管理工作的几点建议

1、严格执行物业管理的法律、法规及规章,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识,出台相应的扶持政策,为广大企业营造良好的发展环境,提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育,鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。

3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业,加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视,促使业主形成正确的物业管理消费观念。

四、下一步工作重点

一是广泛宣传,营造良好舆论氛围;

二是建立健全新的物业管理模式和管理机制;

三是加强业主大会组建的指导监督工作;

四是进一步规范前期物业管理招投标工作;

五是建立“质价相符”的服务收费机制;

六是大力提高物业管理从业人员素质;

七是理顺好物业管理与社区建设的关系。

物业调研报告(篇5)

根据县政府统一部署,近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组,对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查,旨在加强城区集贸市场物业管理,改善市容市貌,创造良好的城市环境。

一、基本情况

城区现有各类集贸市场11家,其中菜市场4家,小百货市场4家,家居建

二、现行管理模式

三、存在的主要问题

集贸市场是城市的一个窗口,是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看,我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出,与广大市民的生活需求极不相适应,已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节,也是城市管理的一个难点,存在的问题十分突出。具体来讲,主要是三个方面:

(一)综合配套服务设施不完善,存在安全隐患。

旺业大市场商户入驻后,开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理,划定专门停车场,按标准收取物业管理费,但由于市场是开放性的,加上商户素质参差不齐,物业管理费不能收缴到位,物业公司经营亏损,后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外,其余市场各种车辆没有固定地点停放,导致市场的道路不畅,不少市场消防设施不齐全,消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧,电线老化、大棚破损严重,急需整治改造。

(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位,权责不明确。

(三)少数市场经营氛围不浓、不景气,经济效益低下。

金源菜市场内有近300个摊位闲置,天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外,市场内门面房尽管已售出,但大多数基本闲置,不少居民买回后,只做仓库或车库。这些市场的交易额很小,有的摊位费收入仅几万元,经济效益十分低下。

四、下一步工作安排

集贸市场是城市一项公益性基础设施建设,与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境,保护经营者和消费者的合法权益,促进市场的繁荣和经济发展,是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见:

根据我县城区现有集贸市场现状,将其分为三类,按不同类别,明确各部门监管职责:第一类是有专门管理人员进行管理的市场,如天柱菜市场、零碑集贸市场,仍由县商务局管理,管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围,不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员,加强对市场内部管理,确保市场安全。第二类是建成时间早,市场产权分散,居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高,商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头,县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与,全面推行物业管理。

物业调研报告(篇6)

关于住宅小区物业管理情况的调研报告

在我们平凡的日常里,报告十分的重要,我们在写报告的时候要避免篇幅过长。相信许多人会觉得报告很难写吧,以下是小编精心整理的关于住宅小区物业管理情况的调研报告,希望能够帮助到大家。

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展,县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研,并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起,利用大约三个月的时间,通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴xx西……等地考察等形式,了解我县住宅小区物业管理的整体情况,分析现状,查找问题,学习借鉴先进经验,认真研究对策和建议,圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下:

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况,本次实际调研居民住宅小区54个,总建筑面积600035平方米,住宅3975套,已入住人口约1.1万人。据不完全统计,即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个,住房近3000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况,主要呈现出以下几个特点:

(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类:一是早期由政府建设的商品房,土地属划拔,政府承建,定价出售,住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配,住户没有取得产权证,目前多数已经转手。这类小区有40个,占到小区总数的74%,但规模都比较小,多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房;四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,多处在新城区,一般规模也比较小,多自建自管;五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各类保障性住房。

(二)建设标准不一。主体建筑方面,有1993年建成文笔小区是盖板房,逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构,剪力墙结构等。配套设施建设方面,有只有主体住宅,没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼);大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍;比较来说,宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

(三)规模差别较大。调研的54个小区中,大的有龙辉小区559套,幸福小区三个区650套,小的有烟草小区仅8套。其中,20户以下的小区有14个,21-50户的有19个,51-100有14个,100-200户的有5个,500户以上的2个。

(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中,20xx年以前建成的小区占到35个,大约占到65%,大多为单位建设的职工住宅楼,多随单位办公址而建,比较分散;包括文笔小区在内,大多建设标准较低,多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家,服务小区6个,占小区总数的10%,住宅877套,占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。

(二)业主大会及业主员会成立情况

目前,我县住宅小区成立业主委员会的有2家,分别为幸福小区、宝乡大厦,但都没有召开业主大会,通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生,目前都还没有步入工作的正轨。

(三)小区的物业管理情况

调研的54个小区中,有3个由住建局的下属物业服务部门管理,基本属行政化管理,有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区,业主自治的有8个。建管不分,物业服务从属于建设单位,没有工程验收的图纸及相关资料,对小区工程建设的基本情况全然不知;服务项目少,大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,好一点的小区有保安服务和维修服务,服务质量相对都比较差,服务制度落实不到位,没有明确的服务标准;收费标准不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低,一般月工资不超800元,物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题

调研组认为,我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段,物业管理还不规范,不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面:

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因,也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善,住户入住后一直不能办理房屋产权证;二是工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象;三是工程未验收,甚至未完工就入住的问题,如鸿福源住户入住两年多了,至今门前地下室还是个大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施,如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满,怨气和矛盾就会转假到物业管理头上,使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区,划拔土地、定价出售,按照现行政策,住户没有完整的产权,不能办理房屋产权证,出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清,无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权,没有任何利益,却还要承担维修责任;幸福小区属政府定价出售,专项维修基金至今没有着落,屋顶漏水等维修问题得不到解决,矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼,受当时条件限制,规划、建设、用地等方面不够规范,配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房,加之房屋年久失修,遗留问题得不到解决,住户怨声载道。部分由原单位管理,当房屋多次转手,几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理,部分原建设单位因机构改革已经撤并,由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上,已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中,仅有7个小区收缴了专项维修基金,仅占13%。收缴标准不统一,有按房价2%或3%收取,有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼,已年久失修,漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活,维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区,只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家,挂靠服务的1家,都没有取得相应的服务资质;物业服务人员素质偏低,年龄相对偏高,文化水平偏低,缺乏正规的培训,管理人员持证上岗率只有5%左右,管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10%。

5、物业管理模式落后,经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径,把物业服务变成了管理,这种自建自营,建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中,只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量,加之我县住宅小区大多规模较小,服务项目少,服务费标准低,收缴率低,造成企业管理成本高,形成亏损,公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区,随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理,由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理,有的有点报酬,有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事,对住户反映的问题不能积极主动解决,管理跟不上,有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员,服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区,物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料,对小区建设的基本情况不清,大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

业主对物业管理认识模糊,不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计,有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点,对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如:在调查中,各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题,在业主与物业交涉未果时,往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化,陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难,业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识,不愿意参加业主委员会,全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个,都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字,打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题,为了进一步加强我县物业管理工作,提高物业管理水平,调研组提出如下意见与建议:

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题,相关职能部门要认真落实工程建设的`各项监管措施,要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收,应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业,制定临时管理规约并将之明示房屋买受人;二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常管理,政府职能部门与居委会相互配合,形成合力加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;四是加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入,认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,业主委员会建立并有效开展工作,促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展;二是加强物业服务企业的培育扶持,对物业企业的发展给予政策的扶持,组织好物业服务从业人员的岗前培训,条件成熟时可以组织其成立行业协会,为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同,收费标准自然不同,但现在的情况是各个小区之间互相参照,无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导,尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围;三是广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点,宜选择部分条件较好的小区,如龙辉小区,宝乡大厦、幸福小区,先行搞好试点,逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先,完善和规范物业管理行政管理体系,加强物业管理队伍组织建设,配备专职人员,明确职责分工,将管理重心下移,充分发挥城管委,居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次,要健全完善物业管理各项制度,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制,确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统,全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容,为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动,强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促进行政管理人员、业委会成员依法履职,不越位、不缺位;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作,也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据,懂得用法律武器保护自身的权利,同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识,规范管理、优化服务,取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价,统一收费,在其服务区域内的显著位置或收费地点,对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示,定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况,使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好,应严格督促落实,可一步到位,但一定要做好专户储存,合理使用等工作,确保正常运行,能起到示范带动作用,如龙辉小区;对新开发的小区一定形成制度,确保落实;对政府及部门早其建设小区如文笔小区等,应尽快研究,加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

调动各方积极性,针对旧住宅小区物业规模小,较为分散,尤其是小区楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题,整合物业管理资源,完善物业管理条件,促进其尽快开展正常的物业管理工作,改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点,通过总结经验,逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式,最终促其走上规范化管理轨道。

物业调研报告(篇7)

一、相对于发达国家的物流产业而言,中国的物流产业尚处于起步发展阶段。

其发展的主要特征是:

1、企业物流仍然是全社会物流活动的重点,专业化物流服务需求已初露端倪。

随着买方市场的形成,企业对物流领域中存在的第三利润源开始有了比较深刻的认识,优化企业内部物流管理,降低物流成本成为目前多数国内企业最为强烈的愿望和要求,并成为当前全社会物流活动的重点。

与此同时,专业化的物流服务需求已经出现且发展势头极为迅速。其中在中国从事生产、销售及采购活动的跨国公司和国内优势企业对专业化物流服务的需求发展迅速,成为带动我国物流产业发展的一个十分重要的市场基础。此外一些新兴的经济领域,如私营企业、快速服务行业以及电子商务领域等,也产生和存在着一定规模的物流服务需求。

2、专业化物流企业开始涌现,多样化物流服务有一定程度的发展。

我国经济中出现的许多物流企业,主要由三部分构成,一是国际物流企业,这些国际物流公司一方面为其原有的客户跨国公司进入中国市场提供延伸物流服务,另一方面,针对中国市场正在生成和发展的专业化物流服务需求提供服务。

二是由传统运输、储运及批发贸易企业转变形成的物流企业。它们依托原有的物流业务基础和在客户、设施、经营网络等方面的优势,通过不断拓展和延伸其物流服务,逐步向现代物流企业转化。

三是新兴的专业化物流企业。这些企业依靠灵活的竞争策略和对专业化物流的认识,在市场竞争中发展较快,成为我国物流产业发展中一个不容忽视的力量。

在物流企业不断涌现并快速发展的同时,多样化的物流服务形式也有了一定程度的发展。一方面围绕货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运服务、流通加工等物流职能和环节的专业化物流服务发展比较迅速。另一方面是正在起步的系统化物流服务或全程物流服务,即由物流企业为生产、流通企业提供从物流方案设计到全程流程的组织与实施的物流服务。

3、物流基础设施和装备发展初具规模

目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展,为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。

在储运设施方面,我国目前已经建成了由铁路运输、公路运输、水路运输、航空运输和管道运输5个部分组成的综合运输体系,运输线路和场站建设方面以及运输车辆及装备方面都有较大的发展。在仓储设施方面,除运输部门的货运枢纽和场站等仓储设施外,我国商业、物资、外贸、粮食、军队等行业中的仓储设施相对集中,近年来发展比较迅速,年投资规模出现了快速增长趋势。

在信息通讯方面,目前我国已拥有电信网络干线光缆超过30万公里,并已基本形成以光缆为主体,以数微波和卫星通讯为辅助手段的大容量数干线传输网络,其覆盖范围包括全国地市以上城市和90%的县级市及大部分乡镇,并与世界主要国际信息网络连通。此外edi、erp、mrp、gps等一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术也得到了广泛的应用,在一定程度上提高了我国物流信息管理水平,促进物流效率的提高。

在包装与搬运设施方面,现代包装技术和货物搬运技术在我国已有广泛的应用,在一定程度上改善了我国物流活动中的货物运输的散乱状况和传统的手工搬运方式,并且带动了包装、搬运等机械设备制造业的发展。

4、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视

目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展,并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中,深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一,并初步制定了物流产业发展的策略;北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划;天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。

中央政府有关部门,如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等,也从不同角度关注着我国物流产业的发展,并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。

二、虽然中国物流尚处于发展阶段,但是具有良好的发展前景

物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物,也是推动经济全球化的重要服务业。近年来,世界现代物流业呈稳步增长态势,欧洲、美国、日本成当前全球范围内的重要物流基地。

中国物流行业起步较晚,随着国民经济的飞速发展,物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来,在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下,中国物流行业保持较快增长速度,物流体系不断完善,行业运行日益成熟和规范。

20xx年,雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害,北京奥运交通限行和环境整治,油价剧烈波动和燃油税出台,都对物流业带来影响,特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下,中国物流业增速放缓,但行业总体发展仍保持增长。XX年12月,国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文,正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心,进一步推动国内物流园区的发展壮大。

当前国际金融危机对中国宏观经济的影响仍在持续,中国宏观经济增速趋缓,物流行业遭受一定冲击。但随着政府各类扩内需、保增长政策的陆续出台,中国经济有望继续保持平稳较快增长,物流行业的市场前景也开始逐步好转,农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。

20xx乃至未来更长时期,中国物流产业将进入更高层次的发展阶段,并呈现一些新的发展趋势与特征。第一,伴随着国民经济的快速稳定发展,物流产业规模将继续快速扩张。第二,与经济结构和产业布局调整相适应。物流产业的集中度进一步提升。第三,随着物流市场的进一步扩大,物流产业内的分工将越来越细。第四,物流服务方式日益多样化。以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用。第五,物流产业技术进步与创新步伐加快,现代化水平进一步提升。第六,合作互动将成为物流产业实现规模扩张、协调发展的重要途径。第七,物流产业发展的制度环境日趋规范,市场秩序与环境条件进一步优化。

物流业需求呈扩张趋势。经济增长需由主要依靠投资、出口主动拉动,依靠消费、投资、出口协调拉动转变;需由主要依靠第二产业主动带动,依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。经济发展的热点地区在国际上是由发达国家向发展中国家转移,在国内是由东部沿海地区向中西部转移。这两个转变和转移,带来了物流需求量的扩张和质的提升。

企业物流社会化与专业化趋势明显。在市场的激烈竞争压力下,越来越多的制造企业开始从战略上高度重视物流功能的整合和物流业务的分离外包。企业物流的专业化趋势也相当明显,几乎所有大型连锁企业都在力图优化自己的专业供应链。制造企业对第三方物流提出的面向高端的物流服务需求,要求物流企业能够提供专业化的解决方案和运作模式。

三、物流企业呈个性化趋势

主要表现为传统服务的整合和专业化服务的创新。普通型的低端服务利润会越来越薄,而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间,专业化物流的发展会更加深入。制造、商贸企业对供应链管理的重视,将会推动物流企业向专业领域渗透,加速与供应链上下游的联动。物流企业针对客户个性化的需求,大力发展增值型、创新型业务,自主物流服务的品牌价值越来越重要。

1.物流市场细分化与国际化的趋势明显。各行业物流的规模、结构和要求不同,其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别,这就加速了物流市场的细分化。中国的物流市场正在成为国外企业关注的重点,投资的热点。一些国际化的企业将加快并购国内企业,完善在中国的网络布局,国内的物流网络逐步成为全球供应链网络的一部分。面临国际化竞争,国内大型物流企业将随着中国产品和服务走出国门。

2.区域物流呈集聚与扩散之势。区域物流集聚的亮点有:一是围绕沿海港口形成的物流区。二是围绕城市群崛起的物流带,如成、渝地区的综改试验区,两型社会试点的武汉城市群和湖南长株潭地区。三是围绕产业链形成的物流圈,如青岛的家电、长春的汽车、上海的钢铁、汽车和化工等。区域物流扩散的热点有:一是东部沿海地区物流服务向中西部地区渗透和转移;二是农产品进城和日用工业品及农用生产资料下乡推动的城乡双向物流,带来由城入乡的现代物流方式的扩散;三是大量依靠国外进口的资源型企业由内

3.物流基础设施建设与整合的趋势明显。交通运输设施建设得到加强,中转联运设施和综合运输网络布局逐步完善;多式联运将得到发展,物流设施的系统性、兼容性将大大提高;市场机制在资源的整合、功能的拓展和服务的提升上将发展作用;各地加快物流聚集区建设,在大中城市周边和制造业基地附近和交通枢纽将合理规划、改造和建设一批物流园区和配送中心。

随着许多信息技术在物流领域中的广泛应用和物流企业信息密集程度的提高,物流从业人员的知识水平和技能水平也随之发生变化。这就对物流人才的培养和物流从业人员的培训提出了较高要求。政府应当拓宽教育和培训渠道,鼓励行业协会、企业和大专院校开展多方面、多层次培训工作,并加快培育物流领域信息技术的研究和开发人才。

目前,我国已经有一些成功应用物流供应链管理软件的企业,也有一批发展迅速的物流先进企业。这些企业在应用信息技术方面有许多经验和教训,应当认真总结,为更多企业更好地利用信息技术提供示范。